房屋买卖纠纷如何解决？常见问题及

东莞高埗律师获悉

买卖关系在我们的日常生活中经常出现，对于标的额较高的房屋买卖等合同，即使当事人非常谨慎地签订合同，在履行过程中也可能会产生纠纷。

那么作为买家，我们应该如何解决不同类型的纠纷呢？下面对常见纠纷进行简要分析。

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卖一套房和两套房的问题

在房价不稳定，特别是房价上涨的社会背景下，最常见的纠纷是“卖一房两房”引发的纠纷。将分两种情况进行讨论。首先，如果两份买卖合同当事人只有一方办理了房屋过户，那么根据房地产产权变动的规定，买卖合同当事人已经取得了房屋的所有权。其次，两份销售合同均未转让。此时，买方只能以债权为由要求卖方履行相关义务，由卖方承担违约责任或实际履行的补救责任。在买卖合同能够实际履行的前提下，确定哪一种取得房产所有权时应考虑以下因素：是否实际占用、房款是否已付清、合同是否成立。当然，获得实际履行的一方并不丧失要求出卖人赔偿损失、支付违约金的权利。

延迟或拒绝转移

买卖双方基于真实意思自愿签订房屋买卖合同，且不违反法律、法规强制性规定的，该合同有效。因出卖人未办理转让而不能实现合同目的的，买受人有权解除合同并要求出卖人赔偿损失。如果买方已支付定金，可以要求双倍返还定金，但不能与违约金同时主张。

房屋质量或产权缺陷

房屋买卖合同纠纷中，出卖人或者开发商应当对房屋质量隐患承担保修责任。如果是房屋本身固有的缺陷，买受人可以向开发商主张保修责任或赔偿责任；若属于卖家装修或使用过程造成的缺陷，买家不知情，责任由卖家承担。

对于权利缺陷，可能会出现被抵押、查封、失主等情况。如果涉案房屋无法实际履行合同或者办理过户，出卖人就构成违约，应当按照法律规定或者合同约定承担违约责任。

给大家分享一个我在执勤时遇到的案例：

当事人与对方（个人）签订房屋买卖合同，购买位于某地区的房屋。当事人已履行了支付房屋价款的义务，但对方始终未完成过户手续。事后，当事人了解到，对方出售的房屋是该单位的房产，产权仍登记在该单位名下。

本案房屋为公司福利房，出卖人无权处置。那么如何认定合同的效力呢？

个人认为：

首先高埗律师，由于单位福利住房或房改产权的特殊性，住房交易存在一定的限制。按市场价格购买的可以随时交易。否则，房屋交易应视为合同法第五十条的规定。第二条规定的合同无效，买受人可以向出卖人主张缔约过失责任。

其次，根据《买卖合同解释》第三条的规定，因无处分权而订立买卖合同的，无处分权不影响合同的效力。如果不存在其他有效性缺陷，合同即有效。因此，建议当事人找到卖家询问房屋的产权情况，是完全产权还是部分产权。如果是完全产权，卖家可以要求卖家找单位协助当事人办理过户（或者前卖家）；如果是部分产权，即使当事人在签订合同时没有注意查看房屋的产权东莞高埗律师，不知道房屋的来源，且存在过错，仍可以追究出卖人的责任。基于合同相对性的违约行为。

房屋面积差异

实践中，经常会出现交付使用的房屋建筑面积或建筑面积与合同不符的情况。一旦出现不符，无论卖方主观是否知晓，均构成违约，应当承担违约责任。合同有约定的，按照约定办理；没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1、面积误差率绝对值在3%以内的，按实际价格结算，买方不得解除合同。

2、面积误差率绝对值超过3%的，买方可以要求解除合同，并返还已支付的货款和利息。如果买方继续履行，房屋实际面积大于合同约定的，则卖方需承担房价超过3%的部分。如果实际面积小于合同约定面积，差额超过3%的部分，卖方将双倍返还给买方。

此外，《商品房买卖合同解释》还规定了惩罚性赔偿。根据《解释》第八条，商品房买卖合同订立后，出卖人（房地产开发企业）在未通知买受人的情况下，将房屋抵押给第三人或者出售给第三人。第三人，致使商品房买卖合同目的无法实现；第九条，故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证，故意隐瞒所售房屋已抵押或者出售给第三方的。三人或者因所售房屋为拆迁安置房而导致合同无效或者撤销、终止的，上述买受人无法取得房屋的，可以请求解除合同，返还已支付的房屋价款，并利息、赔偿损失，并可要求卖方承担赔偿责任，赔偿责任不得超过所付客房金额的1倍。

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