房地产拍卖标的如何调查确认？

拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。

　　房地产拍卖标的调查确认需要核实的文件和资料有：

　　1、拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;

　　2、产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证;

　　3、房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;

　　4、产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;

　　5、是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;

　　6、是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;

　　7、是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证，还是新证;是否登报声明;

　　8、是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何;

　　9、是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内;

　　10、土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。

　　房地产拍卖标的需要具备的条件要求：

　　1、法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：

　　(1)未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书);

　　(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的

　　(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

　　(4)权利人对房地产的处分权受到限制的;

　　(5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的;

　　(6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：

　　(7)国家依法收回土地使用权的;

　　(8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

　　2、以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：

　　(1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金;

　　(2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证;

　　(3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　(4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数;

　　(5)出让合同约定的其他条件;

　　(6)划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。

　　3、以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

　　4、集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：

　　(1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权证书;

　　(2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。

　　5、下列划拨用地不可以拍卖：

　　(1)国家机关用地和军事用地;

　　(2)城市基础设施用地和公益事业用地;

　　(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

　　(4)法律、行政法规规定的其他用地。

　　6、抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。