现房销售真的要来了？多地出台相关政策，信阳严控预售条件

东莞高埗律师获悉

现房销售真的要来了。

近期，信阳市住房和城乡建设局发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）批前公示》（简称《批前公示》），该文件对预售许可的申请条件进行了严格把控，对预售资金的缴纳和运用实施了严格规定，并对资金的使用进行了规范化管理。同时，文件还强化了项目开发公司的管理制度，合理控制了工程的建设进度，并对新批出的土地出让范围进行了明确界定。最受瞩目的规定之一明确指出，自文件发布之日起，任何获得新的施工许可证的工程项目，其施工进度必须完成主体结构的封顶工作后，才能申请商品房预售许可证。同时，对于文件发布后新批租土地所开发的住宅项目，均需采取现房销售的方式。

此外，近期广泛流传的消息指出，我国正在认真考虑对全国范围内的住房销售模式进行一场重大的变革。

实际上，根据中指研究院的不完全统计，自2022年年底至今，全国范围内已有超过30个省市发布了现房销售的相关政策，其中合肥、郑州、长沙等城市已经明确对某些项目实施了现房销售的试点措施。多地推出了现房销售的相关扶持措施，例如，赣州的多个区县对现房销售项目的土地出让金缴纳期限进行了延长；九江的多个区县为购买现房的销售项目购房者提供了契税补贴；山东的多个地区则提升了购买现房时所能申请的公积金贷款额度。

“一律实行现房销售”

《批前公示》明确指出，依据“新老有别”的原则，对于已经获得施工许可证的项目，需遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条以及《城市商品房预售管理办法》第五条等相关规定，只有当投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，方可申请商品房预售许可；亦或根据《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款的规定，在工程进度达到设计形象进度的二分之一以上时，同样可以申请商品房预售许可。

最为关键的是，《批前公示》中明确指出，文件发布后，新获得施工许可证的工程，必须完成主体结构的封顶才能申请商品房预售许可。同时，对于文件发布后新批租土地开发的商品房，将全面实行现房销售政策。依据《批前公示》，项目开发企业将依法享有法人独立权利，而企业总部则需承担投资人的职责。项目交付之前，投资者不得擅自提取或转移项目开发公司的销售、融资等资金，不得擅自撤资或提前进行利润分配。必须严格执行使用自有资金进行土地购置的规定，开发公司必须拥有与项目规模相匹配的自有资金，严禁采取无本经营的方式；同时，禁止超出公司资质等级进行项目开发。信阳市统计局公布的数据表明，在2025年的前三个月，该市住宅市场的销售面积有所减少，降幅达到了0.5%；与此同时，销售额却实现了增长，增幅为1.1%。另外，待售的商品房面积也有所上升东莞高埗律师，增长幅度达到了8.5%。

5月13日，上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信向《每日经济新闻》记者透露，信阳政策的制定目的明确，旨在完成三项任务，分别是化解风险、减少库存以及控制增量，其中化解风险占据首要位置。基于这一视角，我们必须准确把握化解风险的真正含义。

严跃进指出，审视当前现房模式的发展，一个不容忽视的历史背景是过往的烂尾楼问题以及房地产企业的债务违约现象，特别是2022年出现的“停工断贷”情况，其影响尤为深远。在河南，此类事件较为频发，信阳等城市更是涌现出不少案例。信阳此次宣布将全面推行现房销售政策，这并非轻率之举，仅仅是一句话，却透露出相关部门对此举措的深思熟虑。他们应对此政策可能引发的连锁反应有充分的预估，其核心在于顺应新形势的发展，大力推动现房销售的进程。

河南房地产行业从业者通过微信向记者透露：“在河南，市场情况存在显著差异，部分城市无法实现现房销售，导致房屋销售困难重重。此外，不少开发商在房屋封顶后才启动销售环节。”

多地已有现房销售试点

《每日经济新闻》记者观察到，在2023年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议中，提出了“在具备条件的地区，应推行现房销售；对于继续实施预售的地区，务必确保资金监管职责得到落实，以避免资金流失，并确保不会出现新的交付风险”。

山东省住房和城乡建设工作会议随后提出，将逐步提升预售的准入标准，并倡导具备条件的地方先行尝试，进行现房销售的试点工作；四川省人民政府颁布了《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，旨在支持符合条件的城市推行商品房现售试点，并积极促进房地产业向新的发展模式平稳过渡；河南省住房和城乡建设工作会议则明确指出，将进一步加强商品房预售资金的监管力度，逐步提升预售门槛，以郑州和开封作为试点，深入探索预售制度改革的路径和现房销售的实践。

天风证券分析称，国家统计局公布的数据显示，2024年我国现房销售量约为3亿平方米高埗律师，较上年同期增长19.1%，现房销售在整体市场中所占比例已升至30.84%。从短期角度来看，推动现房销售将对企业的内部收益率和净利润产生一定影响；在房价波动的大环境下，企业的投资回报周期可能延长，这或许会在一定程度上削弱土地投资的积极性以及影响土地财政收入的增长。从长远角度来看，现房销售不仅有助于保障购房者的权益，而且与行业追求的稳定、健康以及高品质的发展方向相契合。

然而，在陈文静总监眼中，尽管现房销售模式已经实施，但依然存在一些挑战和问题亟待解决。首先，现房的销售周期相较于期房销售要晚，这导致房地产企业的回款时间也相应推迟，这对房企的资金状况提出了更高的要求；其次，现房销售在一定程度上会减少新房的供应量，对于库存量本就较少的地区，地方政府需更加精确地把握销售节奏和力度；再者，现房销售对金融机构的资金需求也将相应增加。

陈文静强调，为了充分展现现房销售模式的优势，需加速打造房地产行业的新发展路径。从市场角度考量，她建议优先在库存量较大的城市或区域开展现房销售的试点工作，并同步推进适用于现房销售模式的房地产融资制度的完善，逐步实现从期房销售向现房销售制度的转变。

每日经济新闻

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