执行异议之诉详解：如何通过法律途

东莞高埗律师获悉

一、执行异议诉讼概况

执行异议诉讼是指当事人与案外人对执行标的物的实体权利存在争议，请求执行法院解决争议而提起的诉讼。例如，客户委托受托人代为持有某公司股权，但因受托人个人原因，该股权被法院扣押。这时，委托人可以向法院提起执行异议诉讼，并告知法院该股权的所有者是自己。 ，从而排除法院的执行。

案外人执行异议诉讼的作用是，当案外人的合法权益受到侵害时东莞高埗律师，通过对案外人提出的执行程序中存在争议的权利义务进行判断，为案外人提供实质性救济的机会。执行程序对案外当事人造成侵害。一般来说，法院在审理此类案件时，必须综合考虑维护外人合法权益和保障申请执行人通过执行程序实现债权的合法利益两个方面，并严格审查外人是否存在违法行为。享有足以排除强制执行的民事权利。权益。

法院在审查时，会根据不同的要求审查不同的执行对象。根据《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在执行金钱债权过程中，买受人对登记在册的房地产提出异议的，被执行人名义上具有下列情形之一的，可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）被人民法院查处的情况 封存前已签订合法有效的书面销售合同； （二）该房产在人民法院查封前已被合法占用； （三）已支付全部价款，或者已按照合同规定支付部分价款，并按照人民法院的要求支付剩余价款的。交付和执行； （4）因买受人自身原因未能完成过户登记的。

以下笔者摘录最高人民法院于2020年12月24日对孙素琴与平安银行股份有限公司作出的判决。

有限公司天津分公司涉外人执行异议案二审民事判决书【案号：（2020）最高法民终1235号】详细介绍法院对上述内容的适用标准条款。

2、最高人民法院：案外人未及时办理过户登记的，无权排除房地产的执行。

(2020)最高法院民事终审第1235号

（一）案件简要事实

1、孙某购房基本情况

二、被冻结房屋基本情况

三、孙某反对执行的基本情况

4、房屋目前权属状况

（二）案件争议焦点

本案争议的焦点是：孙某对该房屋是否具有足以排除执行的民事权利。

（三）案件判决结果

最高人民法院认为，本案纠纷标的物为房地产。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人应当同时符合规定所列的四项要求。需要提出排除强制执行的要求。

涉案商品房买卖合同规定，合同生效后，孙某可以向房屋管理部门申请预告登记，中泰公司应在合同生效后30日内向房屋管理部门申请登记。 。上述两项协议是保证购房者对住房独占性的措施。孙某在合同生效期间至房屋查封前期间没有申请提前通知登记，也没有在合同生效30天后主动要求中泰公司办理登记手续。因此，法院认为，孙某在涉案房屋被查封前未办理过户手续有过错，不符合排除强制执行的条件。

三、案例解读

由于种种原因，一些新购房者在与开发商签订购房合同后，并不主动办理登记手续，认为开发商名下的房子没有风险。这起案件给广大购房者敲响了警钟。他们购买的房屋也面临着被法院扣押处置的风险。购买新房后，必须尽快向房屋管理部门申请预告登记，以保障您的房屋专有权。

此外高埗律师，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依法登记，有效；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。 “因此，房屋满足过户条件后，需要尽快完成产权变更，以获得房屋的所有权。

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