农村房屋买卖关系确认及宅基地使用

东莞高埗律师获悉

1、在房屋登记制度尚未完善、双方未签订书面协议的情况下，如何确认是否存在农村房屋买卖关系【张某清、冯某霞、崔新乡新华综合服务有限公司侵权纠纷申请再审案，《最高人民法院公报》2000年第5期]

案件要点：对于发生在房屋登记制度尚未完善、双方未签订书面协议的情况下的案件，确认是否存在房屋买卖关系，应当以实际履行情况为准并考虑买方是否支付了对价、房屋的价值和付款价格是否合理、卖方是否交付房屋及房屋所有权证、买方是否长期占有该房屋、卖方在此期间已主张权利，是否可以排除借用或租赁关系，在此基础上进行综合分析。法官。

2、出卖人将宅基地使用权转让给集体经济组织成员以外的人后，主张合同无效的，应认定出卖人对合同无效有较大过错，须赔偿买方的损失[史某培等.杨某军宅基地销售纠纷案，《民事审判指导与参考》2019年第2期】

案件要点：出卖人将宅基地使用权转让给集体经济组织成员以外的人后，又主张合同无效，经认定出卖人对宅基地的无效有较大过错。合同（法院判定卖方有90%的过错）并且卖方现在有过错。买方的损失由房屋价值（包括土地价值）与房屋购买价格之间的差额决定。

三、能否仅以房屋所有权、宅基地使用权未登记为由高埗律师，否定农村房屋产权转让的有效性【孙某培等上诉案】诉孙某祥农村房屋转让纠纷案，发表于《人民法院案例精选》】

案件要点：农村房屋所有权、宅基地使用权未登记现象仍普遍存在。随着城镇化进程加快，农村房屋流转、土地流转迅速增加。在土地资本化和拆迁补偿等利益驱动下，出售房屋和土地的农民常常后悔要求法院确认房屋所有权没有转移。在《物权法》司法解释及相关配套规定明确确认《物权法》个别规定具有追溯效力之前，法官不能以有利追溯为由对个别案件赋予《物权法》追溯效力；即使物权法实施后出现农村房屋未经登记转让的情况，也不能仅仅以房屋所有权和宅基地使用权未登记为由，否定农村房屋产权转让的有效性。 ;无法确定转让人是否有权处分的，可以比照善意取得动产的构成要件，允许善意转让农村财产权。为维护交易安全而获取。

四、城镇居民购买农村房屋时，应当结合历史背景、现有关系等考虑其有效性，不宜直接认定无效【马某民诉陈某印房屋买卖合同案】 ，发表于《中国审判案例摘要》]

案件要旨：现阶段，我国法律法规和政策对城镇居民在农村宅基地购买私人住房仍采取禁止原则。在审判实践中，农村私人房屋买卖合同一般被认定为无效，但事实并非如此。绝对。城镇居民购买农村房屋产生的纠纷，应当从当时的历史背景和有利于维持现有房屋所有权关系的角度考虑，不能一概认定无效。

5、同一村不同村民小组的村民是否属于同一农村集体经济组织成员的认定【王某恒与何某贵房屋买卖合同纠纷案，人民法院新闻，2012年1月5日第6版】

案件目的：认定同一村不同村民小组的村民是否属于同一农村集体经济组织成员时，应当根据集体土地产权归属、承包单位等进行认定。没有农民的村集体经济组织，只有村内并存的各种农村集体经济组织，同一村的不同村民小组不属于同一个农民集体经济组织；村内存在村集体经济组织形式或者村农民集体经济组织形式不同的。经济组织并存的，同一村不同组的村民必须是同一农民集体经济组织的成员。

六、农村房屋买卖合同无效，拆迁利益分配方案并不自动失效[马某诉张某农村房屋买卖合同纠纷案，人民法院新闻，2017年12月28日第6版]

案件要旨：如果涉案院落被拆迁后，签订农村房屋买卖合同的双方当事人就解决拆迁补偿问题达成一致，即使农村房屋买卖合同因以下原因被确认无效：违反法律、行政法规强制性规定的，并不一定导致本拆迁利益分配方案无效。

7、违法建筑属于不可交易物，以其为标的物的买卖合同为无效合同。后续问题按照过错责任处理。双方承担的损失是在承包过程中因合同无效给对方造成的相应损失【李某诉左某农村房屋买卖合同纠纷案，《北京第三中级人民法院网》9月4日，2017年]

案情要点：当事人购买违法建筑一栋。由于该房屋系违法建造，不可交易，该合同属于无效买卖合同。后续问题按照过失责任处理。承包过程中因合同无效给对方造成的损失，由双方承担。对于相应的损失，卖方应退还房屋价款。由于房屋已实际交付使用，根据公平原则，购房者应缴纳一定的使用费。

8、村委会将丧偶老人留下的房产卖给买受人是否有效？ [董某某诉村委会农村房屋买卖合同纠纷案，《北京法院网》2015年11月9日]

案件要点：无人继承、无人遗赠的遗产，属于国家或者集体。村委会将孤寡老人留下的财产卖给买受人应该是合法有效的。购房者虽然持有购房合同，但农村房屋却无法办理产权登记。法院可以确认所购买的房屋属于他。

9、申请“五保”并不意味着放弃房屋所有权。涉案村委会对五保户的房屋仅有保管权，无权处分。诉渔阳关镇大房坪村委会惠某、曾某房屋买卖协议无效案，《民事财产法典型案例浅议》，法律出版社2010年版]

案件要点：所有权包括四项权利：占有权、使用权、收益权、处分权。处分权是所有权的核心。 “五保”对象对其个人财产享有所有权，但“不得自行处分”个人财产。申请“五保”并不意味着放弃房屋所有权。涉案村委会对五保户的房屋仅有保管权，无权处分。

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10、小产权房屋买卖合同无效确认纠纷须综合评估[《人民法院新闻》2010年9月29日第7版]

案件要点：小产权房买卖合同无效确认纠纷，必须根据交付时间长短、房屋本身重置成本、土地区位补偿价格等综合评估。一方面，要充分考虑房屋改扩建带来的附加价值。另一方面东莞高埗律师，要考虑土地、房屋升值带来的预期拆迁安置补偿的巨额经济利益，以及原购房者回购造成的巨额财产损失。

@广西高院

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