房屋买卖合同纠纷：三宗案例解析及

东莞高埗律师获悉

三起房屋买卖合同纠纷案件的裁判规则及分析

一、涉及学区房买卖合同的案件中，学区房的等级可以作为行为保全的对象——王某诉廖市房屋买卖合同纠纷案

案件简介：2016年4月，王某在廖某学区购买了一套房屋。由于房屋升值高埗律师，廖某拒绝继续演出，打算在开学前将孩子的户口迁回去，使用房屋对应的学位。王某请求继续履行，并提出保全申请，要求禁止廖某使用该房屋对应的学位。

本案要旨：民事诉讼法第一百条第一款规定：“当事人一方的行为或者其他原因，导致判决难以执行或者给当事人造成其他损害的，人民法院可以根据对方当事人的申请，裁定保全其财产、责令其实施一定的行为或者禁止其实施一定的行为；当事人不提出申请的，人民法院也可以裁定采取保全措施； “必要时。”在本案中，涉案房屋买卖合同中，廖某曾表示。承诺涉案房屋在学区，不使用学位配额。如今廖明确要求解除合同，并打算使用涉案房屋的学位配额进行登记。按照现行规定，由于该学位6年内只能使用一次，廖某一旦使用该学位，将会给王某造成难以挽回的损失，且时间紧迫。根据前述行为保全法律规定，裁定禁止廖某使用学位。涉案房屋及该房屋对应的户籍号码。 【案号：（2016）京0108民16170号】

实用要点：在涉及学区房买卖合同的案件中，如果买受人申请对涉案学区房的程度进行行为保全，经审查申请人的请求合法，不采取保全措施可能会导致买方无法使用该学位或遭受损失。如果存在其他损害，法院可以作出保全裁定，禁止使用涉案房屋以及该房屋对应的户籍级别。

延伸分析：该案堪称学区房、学位纠纷的经典案例，也是行为保全的代表性案例之一。财产保全的对象是特定的财产请求权，而行为保全的对象是其他类型的请求权，特别是要求被诉人实施某些行为、不实施某些行为或容忍某些行为的请求权。在与知识产权有关的法律规定和司法解释中，都有关于请求停止侵权、申请临时保护措施或者诉前禁令的法律规定（参见《中华人民共和国专利法》第六十六条、《商标法》中华人民共和国”65《中华人民共和国著作权法》第五十条等）。 《中华人民共和国海事诉讼特别程序法》第五十条还载有责令被申请人作为或者不作为的海事禁令。最新《民事诉讼法》完善了行为保全的法律规定，允许当事人在一方当事人的行为或者其他原因导致判决难以执行时，请求法院责令被申请人作出判决。或给当事人造成损害。某些行为或禁止他们实施某些行为；当事人不提出申请的，必要时人民法院也可以裁定采取保全措施。

申请诉前行为保全的，担保数额由人民法院根据案件具体情况确定。

2、《鼎明购房协议》实际上是一份代理合同，应在查明协议内容和意思表示后综合认定——鲍、刘诉李、孙购房人确认纠纷案

案件简介：原告包某、刘某作为甲方，与被告李某（乙方）、案外人孙某（丙方）达成协议。由于甲方没有本地账户，无法申请贷款，乙方代甲方向工商银行贷款20万元，丙方提供担保。房产证以甲方名义开具，所有贷款由甲方偿还。乙方与开发商签订购房合同获得贷款，甲方偿还银行贷款。但后两名被告均不配合办理财产登记手续。原告向法院请求确认其为涉案房屋的实际购买者。最终，法院审理了整个案件证据，认定该财产属于原告。

本案要旨：在鼎铭办理购房、抵押贷款案件中，鼎铭当事人主张鼎铭协议无效，拒绝协助将房屋产权登记在委托人名下的，法院应当查看双方达成的鼎铭协议内容。以及顶名协议是否真实表示意思表示，是否存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，进而判断顶名协议是否成立。是有效的。认定《鼎铭协议》有效时，应当根据《鼎铭协议》及《鼎铭协议》的内容确定房屋的实际购买人是否为委托代理机构，并结合案件的其他事实考虑。 【案号：（2011）和民初字406号 来源：人民法院案例精选。总第84期(2013.2)]

实用要点：借名购房最常见的纠纷是权属确认纠纷。常常出现名义购房者购买房屋后拒绝将房产返还给实际投资者的情况，从而导致产权确权诉讼。这时最重要的是确认借名购房合同是否有效。在有效的前提下，确认实际出资人拥有房屋所有权，不仅要证明其实际出资，还要证明双方有协议登记以自己的名义购买房屋。

延伸分析：借名购房大多是由于实际投资人不遵守限购政策或不具备购房资格，往往违反强制性法律规定。一些法院结合地方法院判例，认定以借名购房规避限购政策，或者不具备资格的人非法购买集体土地、地上房地产，属于扰乱市场经济秩序的行为，应当认定为“扰乱市场经济秩序”。借名购房合同无效，或者未确认借款人姓名。拥有房屋所有权。一些地方法院也出台了相关意见，明确了判决标准。例如，浙江省高院发布的《关于受房地产调控政策影响房屋买卖合同纠纷的若干意见（试行）》规定，实际购房人人为规避限购政策。 、以他人名义与出卖人签订合同并办理房屋所有权证后，如以自己是实际买受人为由要求确认自己是产权人的，不予支持，但监管政策将重新调整，允许他获得产权。除了。也有法院认为，限购政策属于行政监管政策，不能限制公民签订合同的自由。因此，借名购房合同不能认定为无效。在借名购房合同有效的前提下，实际投资人能够充分证明其投资事实且双方同意借名购房的，该房屋的所有权将归属于借名购房合同。视为属于实际投资者。

此外，还应考虑是否涉及善意第三方的利益。如果名义购房人已将房屋转售并转让登记，即使第三人是善意的，实际出资人也不能直接取得房屋的所有权，只能赔偿其损失。针对名义购房者主张权利。

总之，借名买房风险很大。不仅举证标准高，而且法院在具体法律的适用和自由裁量权上也不一致，导致判决大相径庭。一旦借名买房合同不受法律支持，人财两失。 。

3、开发商虚假宣传、价格欺诈等行政违法行为并不一定构成合同欺诈——刘等。诉靖江公司商品房买卖合同纠纷案

案件简介：2013年10月19日，原告刘某与被告靖江公司签订《商品房销售合同》，购买该公司开发的商品房，并支付购房款。随后，被告在房屋销售过程中的相关广告和价格公告被靖江市工商行政管理局查到。该公司在对外宣传中使用“3小时销售额14亿”、“中国房地产企业10强”等进行不实宣传。 、违反相关规定，构成虚假宣传等。靖江市物价局认定，该公司利用公开价目表上的“按揭原价”和“优惠价”公布商品房销售价格的行为属于不公平价格：价格法第十四条第（四）项规定。行为，将给予相应的行政处罚。原告刘某等人获悉上述情况后，认为被告上述房屋买卖欺诈行为导致原告违背真实意思与原告签订合同，遂起诉要求撤销商品房买卖合同、返还货款并赔偿损失。 [（2015）台中民终字第00293号 来源：人民法院新闻2016年11月10日第6版]

本案要点：当事人以欺诈为由主张解除合同时，应当审查一方当事人是否因对方的欺诈行为而违背真实意思订立的合同。商品房销售过程中，开发商的相关行为被认定为虚假宣传、价格欺诈等行政违法行为，并不一定构成合同法上的欺诈行为，会导致商品房销售合同被解除。

综合分析被告在房屋销售过程中实施的各种行政违法行为以及因欺诈而解除合同的要求，不能认定原告因被告虚假原件而主张其错误。价格、虚假折扣、虚假报价、虚假宣传等了解，从而作出违背其真实意图的言论。原告以要求撤销双方签订的《商品房销售合同》为由，主张被告存在广告欺诈、实体欺诈、价格欺诈等行为高埗律师，不予支持。

实用要点：行政处罚认定的事实可以作为证据，但能否直接认定取决于处罚决定认定的事实与民事案件需证明的事实是否存在直接关联。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定：人民法院可以按照下列原则认定多个证据对同一事实的证明力：（1 ）国家机关和社会团体依职权行使公文的证明力一般大于其他书证的证明力；但是，其他书证足以证明行政处罚决定认定的事实与案件事实不符或者存在重大争议的，人民法院应当根据整个案件的证据综合作出认定。

延伸分析：行政职能部门的结论是根据有关行政法规的规定，从行政管理的角度进行审查后得出的。合同是否无效或者撤销，需要依据合同法和其他相关民事法律法规的规定。提供分析和识别。合同欺诈具有四个要件：欺诈方有欺诈意图、欺诈方已经实施欺诈行为、相对人因欺诈行为而陷入误会、相对人因误会而表达了意思表示。 。本案应考察被告的虚假宣传是否直接导致原告对合同内容产生误解，错误表达购房意向。在购买房产这样的高价值产品时，按照一般理解，购房者首先应该考虑自己的需求，房子的价格、品质、环境、生活设施等。如果说开发商的夸大自身或宣传直接导致购房者违背真实意愿签订购房合同，未免有些牵强。

商标侵权案件中也有类似的先例。在宜宾某有限公司诉孙某商标侵权案中，原告认为被告销售假酒侵犯其商标权，并向工商局提交了行政处罚决定书，该决定书确定：认为孙某销售的白酒是假冒“五XX”商标的产品，但查获的“五XX”牌52%白酒已被工商局销毁。法院认为，原告无法提供涉案的被诉侵权产品，因此无法审查原被告民事纠纷的事实。因此，驳回原告宜宾某有限公司的诉讼请求。其法律依据是：《最高人民法院关于审理商标案件管辖和法律适用范围问题的解释》第十条规定：人民法院受理的商标侵权纠纷案件已经工商行政管理部门办理的，人民法院仍应当对当事人之间的民事纠纷事实进行审查。行政处罚不能直接作为诉讼证据，法院仍需进行事实审查。

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