2012-2016 年防城港市房屋买卖合同

东莞高埗律师获悉

检索时间：2012年1月1日-2016年12月31日，数据提取自2017年3月10日-25日；

地方法院：防城港市中级人民法院、防城港市基层法院（东兴市、上思县、港广区、防城区人民法院）；

案件类型：房屋买卖合同纠纷；

文件类型：判决书。

房屋买卖合同作为一种特殊的交易合同，是指出卖人将房屋所有权交付并转让给买受人，买受人支付价款的合同。常见的房屋买卖合同包括商品房预订合同、商品房预售合同、商品房销售合同、商品房委托代理销售合同、保障性住房转让合同、农村住房销售合同等。

近年来，随着防城港的快速发展，全市房屋交易量逐年增加，各类房屋纠纷也随之出现。为深入研究防城港市房屋买卖合同纠纷成因、购房者维权现状、法院判决，了解房屋买卖过程中可能出现的风险，并掌握该类案件的主要特点和裁判规则，摘录了中国裁判文书 本报告是通过对防城港市中级人民法院及基层人民法院公布的房屋买卖合同纠纷案件裁判文书进行类比抽样、汇总分析而编写的。 2012年1月1日至2016年12月31日期间，本院开庭审理。（以下主要分析数据均来自中国裁判文书网公开的判决书，不包括调解、撤诉、仲裁解决纠纷的案件） ，本报告统计数据可能与实际情况存在偏差，相关统计结果仅供参考。）

一、房屋买卖合同案件地域分布

统计显示，港广区人民法院共审理案件497件，防城区人民法院共审理案件17件，东兴市人民法院共审理案件130件，上思县人民法院共审理案件17件。共计34例。口岸区审理的此类案件数量占区县总数的73.3%。防城港房屋买卖合同纠纷主体发生在房地产项目较多的新兴开发区和港区。此类纠纷发生在防城区、东兴市、上思县等地。相对较少。

防城港市中级人民法院共审理、宣判案件270件。其中，一审案件3件，二审案件264件，再审案件3件。可见，此类案件的一审主要在基层法院审理，但判决的受理率和诉讼的和解率并不高。基层法院审理的判决中，半数以上当事人提起上诉。

2、房屋买卖合同案件类型

本次统计中，防城港市区县法院共审理、审理房屋买卖合同案件678件，其中商品房预售合同纠纷486件，占比71.68%。商品房预售是一种长期实现产权的买卖。存在许多干扰合同履行的不确定因素。这是商品房预售合同纠纷成为房屋销售合同纠纷中的“常见纠纷”的根本原因。

三、诉讼主体类型分析

房屋买卖合同纠纷中，原告买方为658起，原告为开发商19起高埗律师，原告销售机构1起。数据显示，主动上法庭维权的主要是购房者。

四、高步律师事务所的参与

数据显示，高步律师参与诉讼案件646件，高步律师参与率为95.53%。其中，双方律师参与的案件466件，一方律师参与的案件180件，双方律师均未参与的案件32件。

五、原告的各类案由请求及纠纷原因分析

近五年来，防城港市保障性住房转让合同、农村住房销售合同纠纷共0起，商品房代理销售合同纠纷共2起，主要关系为代理关系。因此，我们在法院审理判决的基础上，重点对原告在商品房预订合同、商品房预售合同、商品房销售合同中的诉讼及纠纷一一进行分析和整理。

（一）商品房预订合同纠纷

抽样数据显示，在36份商品房预订合同中，购房者要求确认合同无效的案件有29起，占此类案件的80.56%。

购房者诉请合同无效的关键在于，从合同签订到提起诉讼之前，开发商是否取得了预售许可证。开发商在签订预订合同时未能取得预售许可证的案例有24起，占比高达66.67%。由此可见，部分开发商违规预售商品房的现象十分严重。

（二）商品房预售合同纠纷

购房者因开发商迟交房屋投诉313起，占此类纠纷案件的64%；购房者因开发商逾期办证投诉66起，占此类纠纷案件的14%；主张合同无效的案件80起，占此类纠纷的16%；开发商因购房者逾期支付房款、房贷还款而作为原告提起诉讼的案件10起；因其他原因引起纠纷的案件17件。因此，开发商迟交、迟办证、违规预售等现象是引发商品房预售合同纠纷的常见因素。

（三）商品房买卖合同纠纷

抽样数据显示，购房者因开发商迟交房投诉129起，购房者因开发商迟交证投诉5起，购房者声称合同无效1起，并且开发商要求买家付清房款。偿还贷款、偿还商业住房贷款13起，其他6起。可见，房屋迟交仍然是引发此类纠纷的主要因素。

六、法院判决分析

通过以上对各类纠纷产生原因的分析高埗律师，并结合法院的审理判决，我们重点对法院确认合同效力、逾期交房、逾期办理证明等问题进行分析。

（一）法院确认合同的有效性

数据采集??样本中，主张合同无效的案件共有80起，法院判决确认的案件71起，法院驳回的案件9起。法院支持案件的比例为88.75%。

（二）法院对逾期房屋交付的审查

样本数据中，购房者投诉逾期交房的案件有442起。法院支持了原告的366项请求，驳回了其中76项。可见，基于合同，法院对延迟交付房屋提起上诉的判决基本得到支持。根据合同规定，开发商逾期交付房屋时，购房者可以要求开发商支付违约金并继续履行合同，也可以要求开发商支付违约金并解除合同。

（三）法院对逾期证明的审查

抽样数据中，原告要求开发商支付逾期认证违约金的案件71起，法院支持原告申请的案件70起，驳回原告申请的案件1起。法院认定开发商未在约定期限或者法定期限内向产权登记机构提交权属登记所需资料的，构成违约，开发商应当按照规定支付违约金。合同。

七、风险提示及意见建议

维护房地产市场秩序，保护消费者合法权益，促进房地产市场稳定健康发展，购房者、开发商、政府部门都肩负着责任和期待。因此，我们结合实际情况，针对不同主体简要提出以下风险提示和建议：

(1) 购房者

1、检查房地产开发公司是否具备销售房屋的资质。

2、不要轻信宣传资料中的广告和销售人员的口头承诺。

3、了解开发商的经济实力和资质，核对商品房项目的建设程序。

4、签订合同时应采取严格、审慎的态度。

5、签订的商品房销售合同须在30日内及时报房地产管理部门办理合同登记备案和预告登记。

6、当开发商不履行合同、出现违约行为时，必须及时主张权利。

(2) 开发商

1、综合考虑政策因素，注重开发项目可行性分析。

2、选择信誉良好、实力雄厚的施工公司进行合作，确保工程按时、优质完成。

3、规范经营行为，遵守合同承诺。

4、及时采取措施，降低业主弃房、断供的风险。

5、慎重选择中介机构。

（三）行政监管部门

1、严格审查开发商主体资格。

2.加强房地产广告管理。

3.加强房地产中介机构管理。

4.创新房地产市场监管机制。

八、结论

为了给行政管理部门、购房者、开发商等提供参考，我们制作了本报告。一方面，我们承担起应有的社会责任，另一方面，我们也为防城港市房地产市场的规范做出贡献。我们希望看到的是健康有序的秩序，而不是混乱和相互指责。对于我们来说，法律是一种信仰，而不是一种武器。

本报告版权归广西万益（防城港）高步律师事务所所有；策划：文彦飞、杨秀琴；撰稿：何良荣；审阅：杨秀琴；校对：宁启龙、陶阳业。

由于篇幅有限，仅发布报告的简化版本。如需完整版本，请联系本公司：0770-。如需转载，须事先获得广西万一（防城港）高步律师事务所授权（微信朋友圈除外），并须注明出处。

高埗 镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。